Как принять квартиру в новостройке и не пропустить дефекты

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей в новостройке часто превращается в спор о недостатках: дольщик видит неровные стены, проблемы с окнами, электрикой или отделкой, а застройщик просит быстрее подписать акт. Одна из самых частых причин конфликтов — некачественный ремонт. Желание заселиться понятно, особенно если дом ждали несколько лет, но подписывать акт без фиксации дефектов рискованно: устранение скрытых и явных недостатков позже может лечь на собственника.

Мы оказываем профессиональную помощь при некачественном ремонте в новой квартире: сопровождаем осмотр, фиксируем нарушения, готовим претензии застройщику и представляем интересы дольщика при досудебном урегулировании или в суде. Ниже — практический чек-лист: что взять на приемку, какие элементы проверить и как правильно оформить замечания.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр лучше проводить подготовленно: придется проверять площадь, стены, окна, коммуникации, электрику и отделку. Минимальный набор для приемки включает:

• блокнот и карандаш — для фиксации замечаний, замеров и простой проверки тяги вентиляции;
• камера или смартфон — чтобы фотографировать дефекты и сразу формировать доказательства;
• фонарик — для осмотра темных углов, ниш, стояков и участков за радиаторами;
• строительный уровень — для проверки перепадов и ровности поверхностей;
• отвес — чтобы оценить вертикальность стен и проемов;
• рулетка — для замера длины стен, площади помещений и высоты потолков;
• недорогой электроприбор — для проверки розеток; дополнительно можно использовать вольтметр для контроля напряжения.

Все выявленные дефекты нужно записать, сфотографировать и внести в смотровой лист или дефектный акт. Если недостаток можно устранить, застройщик обязан рассмотреть требование об устранении. Если исправить проблему невозможно, например площадь меньше договорной, может ставиться вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Черновую квартиру часто принимают формально: представитель застройщика убеждает, что «так и должно быть», а дольщик не всегда знает нормативные требования. Именно поэтому важно осматривать объект спокойно и фиксировать каждое существенное отклонение.

В первую очередь проверьте:

• нет ли явных трещин, щелей, перекосов, смещения блоков и грубых неровностей;
• соответствует ли фактическая площадь данным договора долевого участия;
• выдержаны ли вертикали стен, геометрия углов и примыкания к полу и потолку;
• совпадает ли планировка с проектом и договором, нет ли несогласованных изменений;
• исправны ли окна, замки, входная дверь и фурнитура;
• изолированы ли провода и подведены ли коммуникации в объеме, указанном в документах.

Трубы должны быть закреплены, без провисаний и протечек. На счетчиках проверяют пломбы и снимают показания — лучше сразу сделать фотографии, особенно если квартира не принимается из-за замечаний.

Оцените микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, подтеков и устойчивого запаха влаги. Тягу вентиляции можно проверить листом бумаги: если его притягивает к решетке, система работает.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка может быть черновой, предчистовой или чистовой — ориентироваться нужно не на устные обещания, а на перечень работ в договоре, проектной документации и приложениях.

Обычно при осмотре проверяют:

• фактическую площадь и соответствие плану;
• качество отделки пола, стен и потолка;
• монтаж оконных и дверных блоков;
• перегородки, межкомнатные двери и окна, если они предусмотрены договором;
• электропроводку, розетки, выключатели, светильники и щиток;
• системы водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и другое установленное оборудование.

Если договор предусматривает дополнительные работы — например интернет, телевизионный кабель или конкретные модели оборудования, — их отсутствие также нужно включать в перечень замечаний. Устные обещания лучше сразу подкреплять письменной фиксацией.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока все существенные дефекты не отражены письменно. Чек-лист поможет пройти по объекту системно и не упустить важные зоны.

Площадь квартиры

Лучше осматривать квартиру днем при естественном освещении: так заметнее неровности, дефекты отделки, следы влаги и повреждения оконных блоков.

Замерьте каждое помещение по полу. Комнаты сложной формы разделите на простые фигуры, рассчитайте площади отдельно и сложите результат. Если фактическая площадь меньше указанной в ДДУ, можно требовать перерасчет или компенсацию.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество стяжки у входа, работу замков и петель. Дверь не должна самопроизвольно закрываться или открываться, скрипеть, задевать коробку. Для проверки монтажа оставьте полотно приоткрытым и посмотрите, сохраняет ли оно положение.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, пустот, крошения и заметных перепадов. Сравните толщину и тип покрытия с договором. В квартире с отделкой дополнительно оцените качество укладки ламината, плитки, плинтусов и отсутствие вздутий или щелей.

Потолок

В панельных и кирпичных домах стыки плит должны быть заделаны. Даже если планируются натяжные потолки, измерьте высоту: отклонение от договорной величины или значение ниже допустимого минимума может стать основанием для требования компенсации.

Стены

Проверьте вертикальность, плоскость, углы и качество штукатурки. Небольшой перепад может привести к существенным расходам на выравнивание перед ремонтом. Также важно учитывать назначение помещения: например, гипсовые смеси не подходят для влажных зон.

Ориентиры по допустимым отклонениям зависят от материала стен и вида работ. При споре лучше фиксировать замеры инструментально и ссылаться на применимые строительные нормы.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, откосы, подоконники, фурнитуру и уплотнители. Створки должны открываться и закрываться без усилий, монтажная пена — быть защищенной от солнца и влаги. Любые сколы, продувания и перекосы заносятся в акт.

Электрика

Не проверяйте розетки телефоном или дорогой техникой: при неисправности сети устройство может выйти из строя. Используйте простой электроприбор или измерительный прибор.

Юристы {company}

Проверьте не только розетки, но и выключатели, светильники, выводы под освещение, щиток и дверной звонок, если он предусмотрен. Если договором обещаны цоколи, автоматы или конкретная комплектация, их отсутствие нужно зафиксировать.

Водоснабжение и канализация

Начните с коммуникаций: возле стояков и труб не должно быть влаги, луж и следов протечки. Краны должны открываться без чрезмерного усилия, соединения — быть герметичными, а тройники и выводы в санузлах — соответствовать плану.

Отопление

Радиаторы должны быть надежно закреплены, установлены ровно, без повреждений и следов течи. Если в договоре указаны терморегуляторы или конкретные элементы системы, проверьте их наличие до подписания акта.

Вентиляция

Проверьте тягу в кухне, санузле и других предусмотренных местах. При слабой или отсутствующей вентиляции внесите замечание в дефектный акт и потребуйте устранить нарушение.

Следы насекомых и вредителей

В новой квартире не должно быть насекомых, личинок, следов жизнедеятельности или обработки без предупреждения. Если признаки есть, можно требовать дезинсекцию и подтверждение выполненных работ.

Куда вписывать замечания при приемке

Все недостатки фиксируют в дефектном акте, ведомости осмотра или смотровом листе. Документ должен содержать дату, описание дефектов, подпись дольщика и представителя застройщика. Если представитель отказывается подписывать замечания, это нужно отдельно зафиксировать.

Не стоит подписывать акт приема-передачи под устные обещания «исправить позже». После подписи застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без претензий, а доказывать наличие дефектов станет сложнее.

Иногда застройщик предлагает не деньги, а дополнительное имущество или площадь, например кладовку. Дольщик вправе оценить предложение, согласиться на него или продолжать требовать денежную компенсацию.

Как проверить подъезд, подвал и общие зоны

Подъезды, подвал, чердак, лифты и технические помещения относятся к общему имуществу, поэтому дольщики могут заявлять замечания по их состоянию. Претензию можно подать индивидуально или коллективно.

Чаще всего выявляют трещины в отделке, неисправные двери, проблемы с лифтами, следы протечек, сырость в подвалах и дефекты на технических этажах. Такие нарушения также подлежат устранению застройщиком в установленном порядке.

Принимать квартиру самому или с экспертом

Без опыта легко пропустить дефекты, которые позднее приведут к затратам на ремонт: неровные стены, нарушения электрики, слабую вентиляцию, протечки, проблемы с окнами и балконами. Поэтому сложные объекты лучше осматривать с экспертом.

{company} помогает принимать квартиры в Казани: специалисты осматривают помещения, фиксируют недостатки, помогают заполнить дефектный акт и не дают застройщику навязать невыгодное подписание документов. Вы можете прийти на приемку вместе с экспертом или оформить доверенность, если не хотите присутствовать лично.