Сайт по корпоративному праву

Главная > Судебные акты ФАС Московского округа >

Постановление ФАС Московского округа от 09.12.2010 № КГ-А41/13626-10 по делу № А41-44762/09

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 декабря 2010 г. № КГ-А41/13626-10

Дело № А41-44762/09

Резолютивная часть объявлена 02 декабря 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2010 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Хомякова Э.Г., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании: от истца - ООО "Дело" - Савальский Д.М., доверенность № 9 от 30.12.08 г., Ветрова Е.Е., генеральный директор, протокол № 1 от 29.12.08 г., от ответчиков: от КУИ Администрации г. Климовска - Николаева Н.А., доверенность б/н от 12.05.10 г., от Администрации г. Климовска - Галустян Г.Ю., доверенность № 16 от 28.04.10 г.,

рассмотрев 02 декабря 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Дело" (истец)

на постановление от 18 августа 2010 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Ивановой Л.Н., Диаковской Н.В., Юдиной Н.С.

по делу № А41-44762/09,

по иску ООО "Дело"

к Комитету по управлению имуществом Администрации города Климовска, Администрации города Климовска Московской области, Муниципальному образованию - город Климовск Московской области

о взыскании 1 642 669 рублей

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дело" (далее - ООО "Дело") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Климовска Московской области о взыскании 1 642 669 рублей.

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены Администрация города Климовска Московской области и Муниципальное образование - г. Климовск Московской области.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 12, 15, 307, 616, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что в период с 1998 года по 2006 год ООО "Дело" производило ремонт арендуемого нежилого помещения, в том числе и капитальный, поскольку предусмотренная условиями договоров аренды № 980017 от 04 марта 1998 года, № 990010 от 02 марта 1999 года, № 200026 от 16 марта 2000 года, № 2003022 от 06 марта 2003 года, № 2005018 от 11 февраля 2005 года обязанность арендодателя (КУИ г. Климовска) по проведению капитального ремонта нежилых помещений, занимаемых истцом, не была выполнена.

Истец полагает, что КУИ г. Климовска при последующей продаже арендованного у него истцом имущества неосновательно приобрел (сберег) за счет истца денежные средства, уплаченные ООО "Дело" за восстановительный капитальный ремонт арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2010 года исковые требования удовлетворены.

Суд взыскал за счет казны Муниципального образования - город Климовск Московской области в пользу ООО "Дело" сумму неосновательного обогащения в размере 1 642 669 рублей.

Суд первой инстанции установил, что переданное в 1998 году истцу в аренду нежилое помещение находилось в неудовлетворительном (аварийном) техническом состоянии, после проведения истцом восстановительного капитального ремонта КУИ г. Климовска выставил здание на аукцион. Суд пришел к выводу о том, что в результате продажи отремонтированного, находящегося в хорошем состоянии объекта недвижимости администрация г. Климовска обогатилась за счет сбережения денежных средств в размере стоимости произведенных арендатором (истцом) ремонтных работ.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2010 года решение отменено, в иске отказано.

Апелляционный суд исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих неотложную необходимость проведения истцом капитального ремонта спорного помещения, с учетом также его длительности (с 1998 года по 2006 год).

Апелляционный суд указал также на то, что проведение капитального ремонта без согласия арендодателя договором аренды не было предусмотрено, а доказательств, подтверждающих получение ООО "Дело" разрешения со стороны арендодателя на проведение капитального ремонта спорного помещения, истцом не представлено.

Кроме того, как указал апелляционный суд, согласно отчету № 119/07 от 03 апреля 2007 года в сметную стоимость восстановительного ремонта включена сумма 126 554 руб. 00 коп., необходимая для ежегодного обслуживания помещения.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Дело", которое полагает, что выводы апелляционного суда не соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены неправильно, просит постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционным судом не исследовался вопрос о неотложной необходимости проведения ремонта. При этом, апелляционный суд неправильно применил к отношениям сторон нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем нормами статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем выполнение работ, вызванных неотложной необходимостью.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, в ней изложенные.

Представители ответчиков в судебном заседании возражали против доводов кассационной жалобы, полагая, что постановление является законным и обоснованным.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами, 29 декабря 1997 года Комитетом по управлению имуществом города Климовска Московской области в целях приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации вопроса о принадлежности нежилого отдельно стоящего строения по адресу: г. Климовск, ул. Симферопольская, д. 1 и его дальнейшего использования, было принято решение № 105, в соответствии с которым указанное нежилое отдельно стоящее строение признано бесхозным имуществом и поставлено на баланс Комитета по управлению имуществом г. Климовска.

Указанным решением отдельно стоящее нежилое строение, расположенное по адресу: г. Климовск, ул. Симферопольская, д. 1 передано в аренду ООО "Дело" с 01 января 1998 года сроком на один год.

19 января 1998 года между КУИ г. Климовска (арендодатель) и ООО "Дело" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 980003, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в арендное пользование нежилое помещение в доме № 1 по улице Симферопольской, общей площадью 76,4 кв. м, вызванного неотложной необходимостью,

Срок аренды установлен с 01 января 1998 года по 01 января 1999 года.

В соответствии с пунктом 4.3.5 указанного договора арендатор вправе производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения.

Согласно пункту 4.3.6 договора арендатор вправе производить переустройство, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию арендуемого помещения, лишь с письменного разрешения арендодателя и балансодержателя, а также по согласованию с отделом главного архитектора города и с органами пожнадзора, СЭС, Энергонадзора и т.п.

Арендодатель (Балансодержатель), в свою очередь, на основании пункта 4.5.1 договора принял на себя обязанность по проведению капитального ремонта нежилого помещения, занимаемого арендатором, связанного с общим капитальным ремонтом здания (в соответствии с утвержденным титульным списком).

25 января 1998 года между КУИ г. Климовска и ООО "Дело" был подписан акт приема-передачи в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, город Климовск, ул. Симферопольская, д. 1, согласно которому техническое состояние указанного нежилого помещения на дату его передачи арендатору характеризовалось следующим: внешние стены - осыпалась штукатурка, оконные рамы отсутствуют, половая доска местами сгнила, шифер побит или отсутствует, пристройка деревянная отклонилась от фундамента, без рам, отопительная система отсутствует (данное обстоятельство установлено как судом первой, так и апелляционной инстанций, и признано сторонами).

Впоследствии в период с 1999 года по 2006 год между КУИ г. Климовска и ООО "Дело" заключались договоры аренды на указанное помещение на тех же условиях.

01 июля 2005 года Муниципальное образование - город Климовск Московской области зарегистрировало свое право собственности на нежилое здание, общей площадью 76,40 кв. м по адресу: Московская область, город Климовск, ул. Симферопольская, д. 1.

14 февраля 2006 года между КУИ г. Климовска и ООО "Дело" был заключен договор аренды № 2006031 нежилого помещения сроком с 01 февраля 2006 года по 31 января 2011 года.

11 сентября 2006 года Главой города Климовска было издано постановление № 1040 "О предоставлении в аренду земельного участка по адресу: г. Климовск, ул. Симферопольская, д. 1 ООО "Дело", для размещения автомастерской и шиномонтажа" и 15 сентября 2006 года между КУИ г. Климовска и ООО "Дело" был заключен договор аренды земельного участка № 83/06, площадью 1 000 кв. м, кадастровый номер 50:56:003 03 20:0017, по указанному адресу.

Между тем, 05 декабря 2006 года КУИ г. Климовска провел аукцион по продаже муниципального имущества муниципального образования "Городской округ Климовск" Московской области, в том числе и по продаже спорного нежилого помещения в доме № 1 по улице Симферопольской, общей площадью 76,4 кв. м

Согласно Протоколу об итогах проведенного аукциона от 05 декабря 2006 года победителем аукциона по продаже нежилого здания общей площадью 76,4 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1 000 кв. м, инв. № 2392, лит. А, А1, находящегося по адресу: Московская область г. Климовск, ул. Симферопольская, д. 1, признан Лопарев Владимир Борисович, который предложил 3 500 000 рублей за продаваемое здание.

11 декабря 2006 года КУИ г. Климовска письмом № 1540 сообщило ООО "Дело" о том, что арендуемое им нежилое помещение продано на аукционе 05 декабря 2006 года, в связи с чем в договор аренды будут внесены соответствующие изменения.

12 декабря 2006 года по результатам проведенного 05 декабря 2006 года аукциона по продаже муниципального имущества между Комитетом и гражданином Лопаревым В.Б. заключен договор купли-продажи № 31 нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, город Климовск, ул. Симферопольская, дом № 1 по цене продаваемого имущества 3 500 000 рублей.

Решением Климовского городского суда от 13 мая 2009 года договор аренды № 2006031 от 14 февраля 2006 года, заключенный между ООО "Дело" и КУИ города Климовска был расторгнут.

Истец указывает на то, что в период с 1998 года по 2006 год он самостоятельно, за свой счет, производил ремонт арендуемого нежилого помещения, в том числе и капитальный, поскольку переданное по акту приема-передачи от 25 января 1998 года нежилое помещение находилось в аварийном состоянии, подлежащем сносу, в связи с чем его использование для целей аренды под автомастерскую было невозможным.

При этом, 26 марта 2007 года ООО "Дело" заключило с ООО "Независимое Экспертное Юридическое Бюро "ЭКСПЕРТ-Н" договор № 115/07 на оценку сметной стоимости объекта недвижимости.

В результате проведенной оценки ООО "Независимое Экспертное Юридическое Бюро "ЭКСПЕРТ-Н" составило отчет № 119/07 от 03 апреля 2007 года, согласно которому сметная стоимость восстановительного ремонта помещения, включая элементы благоустройства объекта, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Симферопольская, д. 1, составляет 1 642 669 рублей.

10 апреля 2007 года ООО "Дело" направило в Администрацию г. Климовска претензию с требованием сообщить письменно, когда и каким образом ООО "Дело" получит 3 500 000 рублей, либо сообщить о расторжении договора купли-продажи здания № 31 от 12 декабря 2006 года, заключенного с Лопаревым В.Б.

Однако, в письме № 215 от 23 апреля 2007 года Администрация ответила, что для рассмотрения этого вопроса необходимо предоставить документацию, подтверждающую проведение указанных неотделимых улучшений. Кроме того, в пункте 1.1 договора купли-продажи муниципального имущества № 31 от 12 декабря 2006 г. указано, что недвижимое имущество, передаваемое покупателю в собственность, обременено договором аренды № 2006031 от 17 февраля 2006 года.

ООО "Дело" в свою очередь указало, что все необходимые документы были представлены Администрации, однако она никаких мер по возмещению истцу затраченных им средств на капитальный ремонт спорного здания не предприняла.

В связи с этим, ООО "Дело" обратилось в Климовский городской суд с иском к Лопареву В.Б. о взыскании с последнего стоимости неотделимых улучшений названного нежилого помещения в размере 1 642 699 рублей.

Решением Климовского городского суда Московской области от 09 ноября 2009 года в удовлетворении исковых требований ООО "Дело" к Лопареву В.Б. отказано.

В указанном решении Климовский городской суд указал, что Лопарев В.Б. приобрел право собственности на спорное здание после произведенных арендатором (ООО "Дело") улучшений, в период действия договора аренды, заключенного между ООО "Дело" и КУИ г. Климовска.

В связи с изложенным, ООО "Дело" полагая, что КУИ г. Климовска при продаже имущества неосновательно приобрел (сберег) за счет общества денежные средства, уплаченные ООО "Дело" за восстановительный капитальный ремонт, обратилось в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Условием пункта 4.5.1 договора № 980003 от 19 января 1998 года было предусмотрено, что арендодатель (Балансодержатель), обязан производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом здания (в соответствии с утвержденным титульным списком).

Как установили суды, поскольку в 1998 году истцу было передано в аренду нежилое помещение, находившееся в неудовлетворительном техническом состоянии (что было отражено в акте приема-передачи от 25.01.1998 г.), то истцом были осуществлены ремонтные работы для восстановления технического состояния здания с целью его надлежащего использования.

Таким образом, в связи с нарушением арендодателем обязанности по производству капитального ремонта истец, как арендатор, реализовав свое право, предусмотренное статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, самостоятельно произвел капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, с учетом существенных недостатков арендуемого помещения, препятствующих его фактическому использованию в соответствии с тем целевым назначение, которое было предусмотрено договором.

Поскольку проведенные истцом капитальные ремонтные работы не относятся к понятию неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ), то в данном случае в силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия арендодателя для проведения такого капитального ремонта не требовалось.

Ссылка в акте приема-передачи на неудовлетворительное состояние (как суд указал суд первой инстанции - аварийное состояние) здания сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность произвести капитальный ремонт за счет собственных средств, поскольку такая обязанность арендатора могла быть установлена только по согласию сторон - в договоре.

При таких обстоятельствах, постановление апелляционного суда подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.

Суд первой инстанции, установив отношения сторон, правильно применил нормы материального права и обоснованно сделал вывод о наличии у истца права требования возмещения стоимости денежных средств, потраченных на капитальные ремонтные работы арендованного помещения.

Вместе с тем, удовлетворяя полностью заявленные исковые требования, суд первой инстанции не учел, что в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Поскольку истец доказал наличие обстоятельств, необходимых в силу положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации для возложения на арендодателя обязанностей по возмещению затрат арендатора на капитальный ремонт арендованного имущества, то в данном случае имеет существенное значение установление обстоятельства, к какому виду ремонта относятся осуществленные арендатором в период с 1998 года по 2006 год работы: текущему или капитальному, вызванного неотложной необходимостью.

В соответствии с пунктом 4.3.5 договоров аренды № 980017 от 04 марта 1998 года, № 990010 от 02 марта 1999 года, № 200026 от 16 марта 2000 года, № 2003022 от 06 марта 2003 года, № 2005018 от 11 февраля 2005 года Арендатор вправе производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения.

В подтверждение заявленных требований истец представил отчет № 119/07 от 03 апреля 2007 года, оставленный ООО "Независимое Экспертно-Юридическое Бюро", согласно которому сметная стоимость восстановительного ремонта помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Симферопольская, д. 1, составляет 1 642 669 рублей.

Однако, суд первой инстанции не дал оценку этому отчету и не установил какие работы в период с 1998 года по 2006 год по ремонту помещения были осуществлены в рамках капитального ремонта и соответственно подлежат возмещению, а какие работы относятся к текущему ремонту помещений, который производится за счет арендатора.

При таких обстоятельствах, решение суда также подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо дать оценку представленным сторонами доказательствам (в том числе отчету № 119/07 от 03 апреля 2007 года), разграничить и установить, какие работы по ремонту помещения были осуществлены в рамках капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, и какие работы относятся к текущему ремонту помещений, в случае необходимости обсудить вопрос о назначении соответствующей экспертизы, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2010 года по делу № А41-44762/09 и решение Арбитражного суда Московской области от 29 апреля 2010 года по указанному делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

С.В.ВОЛКОВ

Судьи

Э.Г.ХОМЯКОВ

Н.С.ЧУЧУНОВА